菲律宾:被误解和忽视的东南亚新兴之国

发布日期:2019-06-03

    海外掘金大讲堂  11月20日,“海外掘金大讲堂”分享主题:菲律宾:被误解和忽视的东南亚新兴之国  主讲人:左农,邦外公司创始人之一,执行董事,至具影响力的房地产名师,荣获“中国地产英杰”等荣誉,全国多所知名高等学府客座教授。  以下文字为音频记录稿的内容,“海外掘金大讲堂”金牌栏目已成功举办120+期,每周二晚在微信社群分享干货,风里雨里,我们在线等你,聆听更多直播欢迎长按识别二维码,仅9.9元进群听课,原来投资大神是这样炼成的!  今天很荣幸在这里跟大家分享一个大家既熟悉,又陌生的国家,菲律宾。在接下来的一个小时里面,我希望能够跟大家,对菲律宾的历史文化和现在的机遇,做一个全面的一个解读。  非常巧,今天正好是我们最高领导人十三年后,首次访问菲律宾,他为什么会在这个时候去菲律宾呢?接下来会给我们带来哪些机遇?在这里呢,也会跟大家做一个分享。下载APP 阅读本文更深度报道  投资其实就是找爆点,或者叫做找风口。俗话说,选择比努力更重要。所谓的选择就是选择一个风口,选择下一个投资的一个机遇点在哪里?  过往,我们最清楚的一点就是中国走过了三十年高速的经济发展,其实中国在过去三十年就是世界上的风口,就是世界上的爆点。那么接下来我们要去找的是下一个全世界的爆点在哪里?  传统海外投资主要集中在英美澳加这些发达国家,但是如果我们真正希望在房地产投资方面获得一个高收益的话,我们的关注点,应该放在成长中国家。这个就有点像上个世纪九十年代,或者二十年前很多台湾人香港人和外国投资者跑到中国来投资一样。他们就是看中中国的高速经济发展,以及因为这些经济发展所带来的市场机遇和房地产投资机会。  那么现在我们就是要去找,全世界新的这种投资机会是在哪里?  毫无疑问,目前全世界经济增长最快的地方,其实就是东南亚。东南亚有全世界最高的经济增长率,也得益于全球主要国家制造业对外迁移。因为现在我们国家的劳动力成本上涨非常快,加上环保的标准,很多珠三角长三角的企业都把自己的企业迁到了东南亚。  所以说,从东南亚里面去找机会,从大概率来讲的话,会是比较成功的一种选择。  那么为什么我们要推荐菲律宾呢?这是一个非常有意思的话题。因为刚才我讲到菲律宾是大家一个既熟悉又陌生的一个国家。为什么这样说呢?菲律宾离中国非常近,从广州坐飞机过去,只要两个小时,就会抵达菲律宾的首都马尼拉。  虽然菲律宾离我们这么近,但是实际上我们过往对菲律宾的很多认知,受制于我们的新闻宣传的一些影响,多多少少脑海里会有一些误区。所以在接下来的一个小时里,我建议大家,先把可能在脑海里面所存在的关于菲律宾的一些认知和印象暂时先放一放。  先听我来说一说我心目中的菲律宾,或者是说当你去到菲律宾以后,你看到的会是一个什么样的国度。  1为何说菲律宾是个不该被忽视的国家  我非常喜欢研究一个国家的历史和文化,因为我们要理解它的现在和看到它的未来,从它整个历史的演变和场合的发展里面去找到它的一个逻辑,找到它未来发展的一个必然性。  菲律宾在我看来是整个亚洲地区最不像亚洲的国家,为什么呢?它是整个亚洲里唯一一个天主教国家,光这一点,它跟其他的亚洲国家区别就非常大。通常我们用一句话来形容菲律宾,叫做“四百年修道院,五十年好莱坞”,这句话概括了菲律宾的过往,这个殖民地整体的历史,以及它的文化演变。  菲律宾在十六世纪初,大概在1521年被西班牙进行殖民统治,殖民时间接近400年,一直到1898年,菲律宾成为了美国殖民地。在二战期间,它又短暂的被日本占领过几年。后来,美国再来进行一个治理。  所以说,当你去到菲律宾,你会看到清晰的宗教信仰,因为在西班牙殖民的过程和后面美国殖民的过程中,它一直延续了这个天主教的传统。目前的菲律宾,百分之八十二的人是信天主教的。对一个国家来讲的话,宗教的信仰其实是非常非常重要的,这样的一种宗教信仰让大部分菲律宾人都比较热情,好客,感恩和知足的。  所以说去菲律宾,你看到的人,接触到各种类型的年轻人,你会觉得他们都非常友善。在菲律宾,如果看到人发火,那是一件非常罕见的事情。  另外的一句话呢,就是五十年好莱坞。因为在后来美国治理期间,菲律宾人开始学习英语,所以说菲律宾是全世界三大说英语的国家之一。所以说,我们来理解了这样的一个概念以后,就能够理解菲律宾现在的一些很有意思的现象。  首先,菲律宾的人口非常多,超过一亿一千万。更加让人吃惊的是,它的人口每年增长率大概是1.9%。而中国的人均增长率,大概只有0.4%左右。另外菲律宾的人口年龄中位数是是23岁,基本上是全世界最年轻的一个国家。  而我们中国的人口年龄中位数是44岁,所以说你去了菲律宾,你看到的都是年轻人。为什么会出现这种情况呢?就是我们前面讲到的,菲律宾的宗教和它的一个历史。菲律宾是天主教国家,天主教是不允许堕胎的,怀上了孩子,就要把他生出来。  五十年好莱坞的生活方式影响,加上热带国家的一个天性,导致菲律宾的生活方式比较开放,所以说,菲律宾平均一个家庭大概是要生3.8个小孩。这些原因加起来,就让菲律宾成为一个很年轻的国家。这一点在到了菲律宾之后就会有特别充分的体验。  比如说你去那边,有很多的星巴克,麦当劳肯德基,很多都是通宵营业,在马尼拉的大道上面,在日落大道边上,在很多大街小巷里,你会看到很多很多年轻人,在那里聊天,在那里玩。  很多人对菲律宾容易形成第一个印象来讲,就觉得它是一个很落后的国家,甚至觉得它是一个不安全的一个国家。  那么,当你去了菲律宾以后,你看到了这个城市,你接触到在那里的人,你这种感觉自然而然就会没有了。我去菲律宾很多次,菲律宾很塞车,但是我基本上没有看到人吵过架、按喇叭。在路上开车的时候,大家都是规规矩矩的。虽然很塞车,大家都是好脾气地去通过一个又一个的红绿灯。  大家来看一下这张表,这个是东南亚目前最热的三国的经济对比的一个分析,为什么让大家看这张表呢?  因为我们希望我们的投资是建立在数据的基础上的。这三张表反映了目前东南亚投资最热的三个国家,菲律宾,泰国和柬埔寨的GDP和GDP增长。  我们的结论是,菲律宾是唯一同时具备好的经济基础和高增速的国家。菲律宾其实在上个世纪七八十年代的时候,就号称是亚洲的纽约。它具有一个非常好的经济基础,只是在1998年亚洲金融风暴和2008年的金融危机以后,它的经济停滞了接近20年,但是它的经济基础是非常好的。它全年GDP,依旧有三千多亿美金。  但实际上,我们对比这些国家,像柬埔寨,它的GDP大概只有菲律宾的十分之一,同样是年均增长GDP,菲律宾和柬埔寨都是在6%到7%之间的话,它的含金量是不一样的。如果对比泰国,泰国的GDP大概是四千多亿美金,它跟菲律宾相比,比较接近。但是目前泰国的GDP增长大概只有3%左右。  所以说从未来的经济增长和投资机遇来讲,我觉得菲律宾可能是值得大家去关注的。  2四大经济来源的强劲支撑  另外一方面,我们来看一看菲律宾的经济增长,它的一些产业是一些什么样的产业。我们可以看一下刚刚发的这一张表。  首先,我们要高度关注的就是博彩业。  在过去几年菲律宾高度发展博彩业,目前菲律宾已经占了全球线上博彩业的大概60%的市场,线下博彩业10%的市场。如果大家有去过澳门的话,就会发现,很多澳门的大型赌场,包括新濠天地,都去菲律宾开了自己的赌场。  第二个很重要的一个发展呢,我们叫做外汇收入。因为菲律宾的人口很多,加上劳动力供应非常之充分,以及它基本上全部都是讲英文,菲律宾的劳动力在全世界来说是非常受欢迎的。据不完全统计,大约有一千两百万的菲律宾人在全世界从事各种类型的工作。  这里我们最了解的就是菲佣。这些人每年要从全世界各地汇大约三百亿美金,而且在高速增长。三百亿美金,寄回到这里来,构成了菲律宾很重要的一个外汇收入,这些钱回到菲律宾以后最主要就是用来买房子,和改善他们的生活。  第三个重要的产业叫做服务外包。因为菲律宾有年轻化的优势和英语优势,菲律宾人成为了全球很多大公司的选择,比如我们打电话给微软,打电话给丰田,接电话的和数据分析的很多都是菲律宾人。如果你现在去了马尼拉,到了晚上的时候你就能看到很多二十四小时灯火通明的写字楼,楼里的大部分人都从事服务外包行业。  另外一个正在高速增长的就是旅游业。菲律宾的旅游资源非常丰富,因为菲律宾是全球著名的岛屿国家,有七千多个海岛,它的海水资源从各个方面来讲,其实是不比泰国差的。只是菲律宾没有像泰国一样,还没有把整个旅游服务产业做的非常到位,也没有把旅游产业作为它的核心产业。所以说,在这几年开始,在菲律宾重视旅游产业以后,旅游产业会呈现一个成熟的发展。  那么很著名的,大家应该很熟悉的就是长滩岛,薄荷岛,这些就是全世界知名的旅游目的地。我们预计,随着中国跟菲律宾关系的快速提升,从明年开始,陆陆续续有很多我们国家的一些城市接通与菲律宾的航线,因为现在主要是北上广,香港,厦门,这些地方可以直飞到菲律宾,我相信接下来还会有很多国内的城市会有航班直飞到马尼拉,直飞到宿务,直飞到长滩岛这样的一些地方。  至于菲律宾旅游这一方面,从我们目前看到的2018年的数据来看,相比2017年,中国的游客已经增长了一倍。那么我们接下来可以预期,未来几年,还会有高速的一个增长。  菲律宾的经济从二十年的一个调整期走出来以后,从2013年开始,到目前的这五年,每年的GDP增长都是超过了6%,基本上都是在6.5%左右,预计2018年的GDP增长可能会超过7%。这样高速GDP的增长,再加上它的人口红利和充分劳动力,我们觉得,这构成了菲律宾接下来未来几年,经济持续增长,房地产高速发展的强大推动力。  接下来,我想重点说一说中国跟菲律宾源远流长的关系。在十四十五世纪初,郑和下西洋的时候去到了菲律宾。当他去了菲律宾,他就觉得,哎好奇怪,我在菲律宾怎么看到了这么多福建老乡,后来大家都发现其实中国跟菲律宾之间的这种关系,已经持续了一千年。从福建台湾这边过去的很多渔民就经常往来菲律宾这一带,一直以来中国跟菲律宾的关系,民间关系是非常融洽的。  很多人也会有一些印象,就是菲律宾好像很反华。我来到菲律宾以后,跟很多已经在这边呆了很久的老华侨进行交流,他们听到这个说法之后都很愕然,说菲律宾一点都不反华,我们华人在菲律宾跟本地人关系相处的非常好。因为华人非常勤奋,又会做生意。  目前菲律宾十大富豪里面有七大,都是华人。华人赚了钱以后会在这边捐款修学校,建医院,建消防局,做了很多善事。所以说在菲律宾,华人跟本地人的关系,在这几百年以来都很融洽,民间的关系其实一直是非常好的,那么为什么我们对菲律宾原本的印象相对来讲会比较片面呢?  其实我们去思考一下就知道了。原来的菲律宾,跟美国的关系特别好,跟中国政府的关系一直以来是不怎么好的。自从2015年菲律宾新的总统上台以后,他采用的是一个很务实的外交政策。很看重跟中国之间的关系。  我们都知道,跟中国关系好的话,中国会给到很多的经济支持,很多的基建项目,很多的低息贷款。其实现在很多第三世界的国家,尤其是东盟的这些国家在中国跟美国两个超级大国之间,都会采取这种务实的外交政策,这种政策可以让他们的利益最大化。  在2015年开始,中国跟菲律宾关系就恢复非常快。实际上这几年,据不完全统计,中国人来这边来做生意,从事各种类型的行业的,有四十万人左右。你现在来到马尼拉这个城市,作为一个华人,你看到的和你听到的,其实没有陌生感。就不像去泰国,在泰国那里看到的文字你看不懂,但是你在菲律宾看到的都是英文。  3菲律宾房产投资指数为何急速攀升  菲律宾的房地产呢,是我们接下来要讲的,我们最关心的问题。  菲律宾的房地产从2015年开始逐渐起步,这个起步其实也是来源于2013年菲律宾经济增长以后,人民收入水平的提高,以及大量外资和国际外来人口的到来,拉动了对房地产的一个需求。  2015年开始起步以后,菲律宾房地产就开始呈现一个向上发展的势头。从一个房地产周期角度的话,我们知道有一句话叫做“横有多长竖有多高”,所以这一轮菲律宾房地产的启动,本质是来源于菲律宾经济的发展。  我们预计菲律宾的房地产会往上增长6-8年,这是一个基本的估计。目前菲律宾的房地产是比较健康的,一个就是本地的购买至少会占到60%份额,因为菲律宾有规定,外国人是不能够买别墅,只能买公寓。公寓60%卖给本国人,40%卖给外国人。  全世界过来投资的人里就包括中国人,日本人,美国人和韩国人,以及澳大利亚、欧洲人。这是因为马尼拉本身就是一个很国际化的城市,加上它以英语为主,所以全世界有相当多的人选择来到这里。那么,为什么我们要说菲律宾的房地产有可持续发展的一种动力呢?  我们主要是从几个方面来看,第一个是租金回报率。目前菲律宾的租金回报率,普遍都可以做到7%以上。比如说你在那边买一套五十万的房子,一年租金大概是在三万到四万块钱左右。这个是一个正常的标准,基本上在市区里面的房子都可以做到的。这个回报率已经比我们中国的要高很多了。现在的中国的一线城市的普遍的租金回报率大概只有1%到2%左右。  那么第二点,就是目前的价格。马尼拉作为菲律宾首都,它的人口是两千四百万,但是占地面积却只有上海的十分之一,那么目前马尼拉的房产价格是多少呢?大概平均均价是在人民币1.5万到2万,这是套内面积。如果说按照国内的建筑面积来算,那可能就只有1.2万到1.7万。  所以这个价格远远比国际一线城市的价格要低很多,大概只有曼谷价格的一半。曼谷现在中心区最贵房子价格大概是在8万左右,而菲律宾目前中心区最贵的房价,大概也就是4万多。  第三点,这几年菲律宾基础设施的建设投入之大。菲律宾刚刚开了一个商贸大会,包括中国的资本和大量的投入技术建设,要开修地铁,由日本人来负责建。所以我们来到马尼拉,很多时候都必须要提前预订酒店。如果不提前预订酒店的话,很多时候找不到地方住。我们为来马尼拉工作的同事找宿舍找了整整两个月,我们一直想租写字楼,想租个商铺,到了这里这么久,过去了四个月,我们都还没有找到一间我们自己满意的商铺。  下面一页是马尼拉跟上海的对比,为什么拿他们进行对比呢?  一是他们都属于国际比较知名的城市。第二个是他们的人口是一样的。但是,如果你仔细对比来就会发现,马尼拉人口的平均年龄,是23岁,上海是37岁。房价方面,马尼拉大概只有上海的四分之一。但是马尼拉的产权是永久产权,而且没有公摊。同时全部都是精装修,而且不限购的。  马尼拉的租金回报率是7%到8%。那么更加吃惊的是什么?马尼拉的土地面积只有上海的十分之一。那么你可以想象马尼拉的人口密度。这一点当你去到马尼拉,你会有最深刻的感受。你会看到大量的二十多平方米的房子,我还看到过二十四平方可以做到一房一厅,三十多平方可以做到两房一厅。我们会觉得,好奇怪,这么小的面积,他们住进去,能够开心吗?他们会说,哎呀,我们很习惯。  4全球最低门槛长期签证——SRRV  菲律宾的移民政策就是一个退休移民计划,这一点,与马来西亚和泰国相类似,只不过菲律宾的门槛是最低的。  当你拥有了这个永久居留权以后,你就一直可以在菲律宾这边生活了,也可以申请这边的工作。  我们现在也帮我们的很多客户办过这个退休移民,操作也非常简单。大概8到10天就可以拿到一张类似于国内的这个身份证的永居卡,那么以后的话来往菲律宾,就很方便了。  5细说菲律宾教育体系  菲律宾很重视教育。未来得到工作的机会会比不是大学毕业的学生大很多。所以说,在菲律宾,如果能够买到学区旁边的公寓是非常好的。  那么在首都里面,我们又怎么选呢? ……  《2018年财富报告》中,马尼拉是全球最热门的投资城市,投资菲律宾正值黄金时期,先人一步,抓住机遇,与海外掘金一起考察吧!  精致小团,报名咨询请添加春川 | 智谷趋势微信(ID:zgtrender005)或扫描下方考察团行程二维码!本文首发于微信公众号:海外掘金。文章内容属作者个人观点,不代表网立场。投资者据此操作,风险请自担。

    

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